Hypotheek oversluiten: wat zijn de kosten?

Stel je woont heerlijk in je huis, maar wilt graag lagere maandlasten, verbouwen of een andere hypotheekvorm. Je hypotheek oversluiten kan dan de perfecte oplossing bieden! Het oversluiten van je hypotheek doe je alleen als het genoeg voordeel oplevert. Maar naast het voordeel, krijg je ook met kosten te maken. Daarom geven wij antwoord op de vraag: “Wat kost het oversluiten van je hypotheek?”.

Wat is het oversluiten van je hypotheek ook alweer?

Als je jouw hypotheek oversluit, los je de huidige hypotheek af met het geld van een nieuwe hypotheek. Je kan dit op twee manieren doen:

• Intern oversluiten: hierbij sluit je jouw hypotheek over bij dezelfde bank.
• Extern oversluiten: hierbij sluit je een nieuwe hypotheek af bij een andere bank. Dit is vooral handig als je een hypotheek tegen andere voorwaarden wilt afsluiten.

Voor beide manieren van oversluiten moet je naar de notaris voor een nieuwe hypotheekakte. In een eerdere blog gaven we al algemene tips bij oversluiten.

Wanneer is je hypotheek oversluiten interessant?

Zoveel mensen, zoveel wensen. Wat dacht je van lagere maandlasten of een andere hypotheekvorm? En genoeg verschillende redenen om jouw hypotheek over te sluiten! Mensen sluiten bijvoorbeeld over omdat:

• Hun rentevaste periode bijna afloopt;
• De huidige hypotheekrente  véél lager is  dan de rente waartegen ze hun hypotheek hebben afgesloten;
• Ze hun hypotheek willen verhogen voor een verbouwing;
• Ze gaan verhuizen en ze de hypotheek willen meenemen;
• Hun persoonlijke situatie is veranderd door de geboorte van een kind, scheiding of samenwonen en/of trouwen;
• Hun huis overwaarde heeft en de geldverstrekker geen automatische rentedaling kent;
• Ze een andere hypotheekvorm willen hebben.

Waar moet je op letten bij oversluiten?

Iedereen wil natuurlijk lagere maandlasten of hun hypotheek simpelweg optimaliseren. Maar oversluiten is een complex proces en kan je geld kosten. De oversluitkosten moeten dus opwegen tegen jouw maandelijkse besparing. En niet iedereen kan zomaar hun hypotheek oversluiten. Je moet daarom op de volgende dingen letten:

• Je woningwaarde moet hoger zijn dan de hypotheekwaarde! Als je huis onder water staat, is de kans erg klein dat een geldverstrekker je toestemming geeft om jouw hypotheek over te sluiten.
• Je hypotheekvorm en het aantal leningdelen die je hebt. Deze bepalen de mogelijkheden om je hypotheek over te sluiten. Een financieel coach weet precies hoe alles werkt en of kunt profiteren van oversluiten.

Wat kost het oversluiten van je hypotheek?

Om te bepalen of oversluiten interessant is, moet je goed in kaart brengen wat voor jou de oversluitkosten zijn. De kosten van het oversluiten van een hypotheek verschilt per persoon, waardoor we je geen keiharde cijfers kunnen geven. Er komen kosten kijken bij jouw oude hypotheek en bij je nieuwe hypotheek.

Oversluitkosten oude hypotheek: boeterente

Bij het afsluiten van je oude hypotheek heb je afspraken gemaakt over de rentevaste periode; misschien 2, 10 of 30 jaar. Als je deze afspraak vroegtijdig ontbindt door je hypotheek over te sluiten voordat de rentevaste periode afloopt, loopt de hypotheekverstrekker inkomsten over de rente mis. En juist die gemiste inkomsten zullen ze met een boeterente bij je in rekening brengen. Bij het omzetten van een variabele rente naar een vaste betaal je geen extra kosten.

Oversluitkosten nieuwe hypotheek

Je sluit in veel gevallen je hypotheek over om lagere maandlasten te betalen. Maar een nieuwe hypotheek brengt altijd wat kosten met zich mee. Voordeel: je kan deze kosten aftrekken van je inkomstenbelasting! Denk aan de volgende kosten:

• Advies- en bemiddelingskosten voor het afsluiten van jouw nieuwe hypotheek;
• Taxatiekosten van je huis omdat de geldverstrekker de actuele woningwaarde wilt weten;
• Hypotheekaktekosten die je bij de notaris maakt voor het tekenen van je hypotheekakte;
• Kosten Nationale Hypotheek Garantie indien je nieuwe hypotheek en de woningwaarde maximaal € 325.000,- bedraagt en je woning niet onder water staat. Voor het treffen van energiebesparende voorzieningen kun je zelfs tot € 328.600 lenen. Voorwaarde is wel dat het extra bedrag volledig wordt besteed aan de energiebesparende voorzieningen.

Voorbeeldsituatie oversluiten

Onze financieel coaches zijn specialisten in het oversluiten van hypotheken en hebben al veel klanten geholpen met oversluiten! Zo ook Tim en Linda, die graag lagere maandlasten wilden:

Tim en Linda hadden een hypotheek van precies €200.000 en een hypotheekrente van 5%. De hypotheekrente van 5% stond nog 6 jaar vast. Als ze hun hypotheek oversluiten tegen 2% rente, worden hun maandlasten €358 lager. Dat scheelt een hoop geld!

• Voor het oversluiten waren hun maandlasten €949 tegen 5% rente.
• Na het oversluiten waren hun maandlasten nog maar €591 tegen 2% rente.

Tim en Linda betaalden €4.524 aan oversluitkosten. Dit was opgebouwd uit:

• €800 notariskosten
• €425 taxatiekosten
• €1800 borgtochtprovisie voor NHG
• € 1.999,- advies- en bemiddelingskosten

Samen met €12.755 aan boeterente betaalden ze totaal €17.279. Deze kosten konden ze van hun inkomstenbelasting aftrekken en meefinancieren in hun nieuwe hypotheek.

In slechts 49 maanden verdienen Tim en Linda de kosten al terug en profiteren ze meteen van lagere maandlasten!

Oversluiten kan nu (plots) interessant zijn!

Laat je niet afschrikken door oversluitkosten. Er zijn veel mensen die in eerste instantie denken dat oversluiten niet voor hen is weggelegd. Toch is het vaker interessant dan ze denken! Door de kosten en besparingen goed in kaart te brengen, kan je bewust de keuze maken om over te sluiten. Heb je eerder berekend of oversluiten interessant was en bleek dit niet zo te zijn? Grote kans dat je nu wel minder kunt betalen. Door veranderingen in bijvoorbeeld regelgeving zijn de huidige boeterentes véél lager dan een paar jaar geleden. Daarnaast heb je meer afgelost op je hypotheek en is je woning misschien meer waard geworden. Genoeg redenen om jouw situatie daarom goed te laten berekenen door een coach bij jou in de buurt.

Geschreven door: John Paul Akkerman
Financieel coach in Deventer.

Wil je meer weten over mij? Bekijk dan mijn eigen coach pagina.